【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★3



1 :記憶たどり。 ★:2019/05/22(水) 15:37:36.84 ID:2Mbzm8O59.net
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all

かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。

憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。

ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。

不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。

●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える?

ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか

マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。

国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。

逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。

ーー資産価値にも影響を与えそうですね

はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。

管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。

ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね

そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。

ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです

はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。

これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。

●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念

ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね

タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません(低層階を除く)。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。

エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。

前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558499178/
1が建った時刻:2019/05/22(水) 11:46:48.86

656 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:38:25.53 ID:9bvo2i7u0.net

アメリカみたいにゲートコミュニティが増えるんだろ

25 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 15:48:22.21 ID:c3XW1Ewg0.net

結局その貧乏人を当てにしてんのかよ

359 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 16:48:32.32 ID:GruoMgml0.net

議事録見せろは普通にあるし
上階の専用庭荒らしは規約違反で自治会の吊るし上げ案件
さらに管理会社から清掃費請求の罰ゲーム

973 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 18:22:14.90 ID:f6SsLXT70.net

立地が悪いところに高層マンションってそもそも売れないだろw

563 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:23:43.85 ID:HaU2KsWC0.net

タワマンタワマンっていうけど、何階以上がこの時限爆弾的なタワマンなんだ?
25階ぐらいでタワマンを謳っているのも結構あるぞ

850 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 18:05:50.14 ID:EAH9ixXv0.net

気が合うね!つうか初めて5chでこの意見を聞けたよw
伝統と革新を嫌でもつづけざるを得ないという面白さ。

436 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 16:58:33.92 ID:Ccbkk7KT0.net

田舎だからだろ
都心じゃまた上がる

335 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 16:44:36.64 ID:GmpBvuU50.net

マンソンは立地が全て

836 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 18:03:17.93 ID:6CzV8cRb0.net

都内のタワマンって投資目的の購入多すぎじゃね
実際住んでない部屋が多くてびっくりした

958 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 18:20:08.07 ID:g1SYtiLP0.net

熱海は最近復活してるね
駅前にあるタワマンいくらくらいなんだろう?

968 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 18:21:19.09 ID:OPp/COw/0.net

まともな人間はそんなデータを鵜呑みにして信用してないよ。
あまりにも馬鹿げた主張だからね。
いずれにせよ、現状のイギリスやアメリカの大都市でそんな事実は
無いことだけは断言できるね。実際にそういった環境で住んでる人がいるわけだから。
世間知らずだけがそんな馬鹿げた情報を盲目的に鵜呑みにすればいいよ。

818 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 18:01:12.00 ID:Eb9GkRzb0.net

タワマンに限らずほとんどのマンションはスラム化していく。

201 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 16:20:54.14 ID:E2XBYcZb0.net

普通はそう思うだろ。
でも
「有害な紫外線を完全シャットアウト」
とかアンチエイジングを謳えば
それなりに食いついてくる

820 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 18:01:29.99 ID:/Rn7UzuL0.net

 

まだ物件が叩き売りでも売れるうちは大丈夫だよ。

滞納したら叩き売って充当。

問題は叩き売っても充当できないか、
諸費用も出ない価格でしか売れなくなった場合。
老朽化タワマンは危ない。

 

434 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 16:58:18.95 ID:kcLMk86r0.net

77 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 15:58:49.13 ID:0B9/MItV0.net

そこなんだよ
ここは昔の長屋形式で地域全体で防犯にあたる感じにならないかと・・・・
子供の頃、俺ん家は鍵を掛けた事がなかったしな
東京近郊だぜ
泥棒さんなんかいやしね〜

965 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 18:20:40.84 ID:W+1b+tBL0.net

>家にお金をかけないで

え?公園にでも住むん???

230 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 16:25:11.07 ID:HdXtlBG70.net

戸建て住んで面倒と感じたのはゴミの日が決まっている事くらいだけどな

205 :発毛たけし:2019/05/22(水) 16:21:33.68 ID:3vw0aGUt0.net

だからルームシェアで家賃折半してるし、ホムレスも多いよね
ハーレムのあたりや、東に言ってブロンクスやブルックリンだと、安いかもね

毎週、銃撃事件起きてるがwww
ブロンクスとか、マジ怖いからなあ

アメリカの何が怖いて他人種のブロックに知らずにはいると、めちゃめちゃ目立つからなあ

286 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 16:35:25.84 ID:LWI71nwY0.net

上下左右の壁1つ向こうに他人が住んでるなんて無理

165 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 16:15:06.84 ID:De7V1P2E0.net

古いマンションは相続してもただのお荷物ゴミ
まあ古い一戸建ても同じだけど土地がある分まだまし
これからは相続流れの格安物件も激増する

26 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 15:48:45.86 ID:OUfLc/v50.net

 まさにそれ 後先考えないで 銀行屋や土建屋が利権クズ政治とつるんで

やりたい放題やる。 最近80歳支給も囁かれ始めた年金と一緒だな

作りまくったマンションの廃墟化破綻は確実に来るだろうな 

840 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 18:04:19.47 ID:TdA0BMEu0.net

まわりが田んぼなのか?地盤的に不安大
地震で液状化しそう

489 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:08:01.44 ID:8fJWO11Q0.net

都心マンションはどんどん価格上がるよ

みんな都心に集まってる

81 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 15:59:46.29 ID:oSYKArMo0.net

タワマンの1階に住んでるんだが。

92 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 16:00:41.04 ID:E2XBYcZb0.net

眺めだけでは飽きるだろうな

321 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 16:42:55.84 ID:CsgdFWBF0.net

高層階に住むと駅直結でもエレベーター渋滞で駅まで15分くらいかかるらしな

271 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 16:32:15.93 ID:qY0hqetb0.net

衆院選の杉並の選挙区(東京8区)は自民無敗の地。
20年以上、自民党の石原伸晃しか当選していない。

杉並区は右派の区議も多い。過去に結構きわどい発言して左翼メディアに騒がれた人達も当選していた。
48人の区議の内の1人が極左(中核派)でそればかりが目立つけど。

前区長の山田区長時代の2005年、杉並区は保守派が作った「新しい歴史教科書」を全国の公立校で初の採択
韓国人団体や左翼が各地から集まり抗議して区役所を取り囲んだが、構わず杉並は採択。暴れた左翼は逮捕。

805 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:59:15.86 ID:sYfIqDaS0.net

20年後に潰れるとしても、タワマン住むわ。
この快適さに勝るもの無し。

火事とかいってる貧乏人多くて笑う。

214 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 16:23:09.92 ID:PuuD0SYG0.net

庭付き戸建てに住んでる身としてはマンションとか無料でも住みたくないわ

545 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:19:15.63 ID:W+1b+tBL0.net

売り出すのはいくらで出そうが個人の自由だからなw
あと、築年古いと、居住中と、業者売主フル内装だと倍くらい違うこともよくあるで

801 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:58:33.41 ID:h2Cphrtb0.net

馬鹿だと言い切れる理由はなんなの?
大損失を被る根拠は何?

933 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 18:16:15.46 ID:YXWWWrOH0.net

それは、一番売るのに苦戦してる物件を勧めてくるからだね
そこらの仲介大手より、町の古い不動産屋さんに頼んだ方がいい
地域をよく知ってて、持ってる物件がまるで違うから

31 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 15:50:35.07 ID:OUfLc/v50.net

そもそも何が悲しくて赤の他人と運命共同体にならなきゃあかんのか

それがマンションという仕組みの根本問題だな

469 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:04:03.25 ID:fR2DGu3Y0.net

タワマンなんて投資です
下の者には、それが分からんのです

459 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:02:31.48 ID:33uZ9J1R0.net

タワマンは平日の仕事通勤用で週末は郊外の一軒家に住むような人じゃないとね。
武蔵小杉みたいな中途半端なところを買うのは最悪だよ

798 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:57:58.30 ID:8fJWO11Q0.net

タワマン買うのはそういう層

803 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:58:52.67 ID:OPp/COw/0.net

昔ながらの日本家屋こそ耐震性が無いという基本的な知識くらいは頭にいれておぃた方がいい。
五重塔の東大寺などの寺社仏閣の建造技術と一般住宅とは全くの別物と認識した方がいい。

358 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 16:48:23.24 ID:lewb+diD0.net

足場は下の方だけ
上はゴンドラで作業
だから費用が恐ろしく嵩むのよ

687 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:41:26.83 ID:WjMDQsQx0.net

田舎あるある、だよね
都内はだいたい月に300円とか

684 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:41:19.25 ID:W+1b+tBL0.net

払うはずのキャッシュを取って置いてローンで買うんだよ
そうすればそのキャッシュで運用出来るだろ

590 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:28:17.86 ID:/6OZrPVl0.net

23区内だが隣り合った戸建て2軒に住んでいる。繋いで行き来出来る様にしている。
1軒は大規模リフォームした。
羽田に30分掛からず行ける場所で便利。
職場のある品川にも通勤時間30分。
最寄り駅までは徒歩8分。

672 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:40:07.58 ID:HaU2KsWC0.net

都心3区だと100で中古でも3億からだもんなー

170 :発毛たけし:2019/05/22(水) 16:15:41.50 ID:3vw0aGUt0.net

いまのまま進むなら

20年後日本はないと断言できる

中国の傘下かアメリカの傘下の自治区になってる

チベットみたいなもんだな

464 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:02:56.45 ID:IDlxsujw0.net

長野よりは広いよ 東京は

855 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 18:06:34.35 ID:mqXTDDL00.net

住んでる住人は田舎の金持ちのボンボンか水商売のホステスばっかだからな

22 :発毛たけし:2019/05/22(水) 15:47:29.17 ID:3vw0aGUt0.net

つまりそういうことなんだよ
アホとまでは言わないが
○情報収集ができない
○数年先の状況を推測できない

この2つをできない人間が大量に世の中にはいる

だから騙すやつらはいかにこのタイプの人間を集めて、罠にはめるかを追及してる

427 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 16:57:35.79 ID:F9k0lU6E0.net

一階が一番良いわ、下の住人に気をつかわなくていいし

38 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 15:52:10.94 ID:OUfLc/v50.net

 売値はどうでもいいような金持ちなら好きなところに住めばいいが(まあ

子育てには最悪だと思うが)その金をもっと有効活用できると思うがなw

643 :名無しさん@1周年:2019/05/22(水) 17:37:07.47 ID:OVxQfvbd0.net

越後湯沢のマンションは売却にー200万 とか前スレたってたろ。
そういうことだよ。完全に負の資産。
所有してるだけで管理費修繕費がどんどんかかる。

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